Investor Menaruh Harapan Besar pada Perumahan untuk Lansia. Hanya Ada Satu Masalah—Para Generasi Baby Boomer yang Dicari Mereka Tidak Bisa Membayar Sewa

(SeaPRwire) –   Badai perak ini mengguncang sektor properti komersial setelah beberapa tahun senior housing menjadi sudut pasar yang tenang.

Beberapa tahun terakhir, renovasi kantor pusat dan proyek-proyek besar, gudang industri, pusat data, serta kompleks apartemen mendapatkan perhatian institusional yang lebih besar dibandingkan senior housing yang terpuruk akibat pandemi, membuat investor melihat ke arah lokasi lain.

Tapi kini, sektor ini menjadi yang paling panas di dunia properti.

Volume transaksi senior housing mencapai $24 miliar berdasarkan dasbor empat kuartal terakhir hingga akhir 2025—tingkat tertinggi dalam sepuluh tahun terakhir, menurut JLL’s 2026 Seniors Housing and Care Investor Survey and Trends Outlook, dirilis pada Maret.

Occupancy kembali naik ke 89,9% di pasar primer dan 90% di pasar sekunder, yang berarti industri ini telah mengisi unit baru melebihi jumlah unit yang hilang selama 19 kuartal berturut-turut, menurut laporan tersebut. Kap rate, atau imbal hasil yang didapatkan investor dari suatu properti relatif terhadap harganya, turun menjadi 6,2%. (Ketika kap rate turun, artinya pembeli membayar lebih banyak untuk pendapatan yang sama, yang merupakan tanda kepercayaan investor.) Dan 85% investor yang disurvei oleh JLL mengharapkan kap rate akan turun lebih jauh selama 12 bulan ke depan. Selain itu, 86% responden mengatakan mereka ingin menginvestasikan lebih banyak dana di senior housing pada tahun 2026.

Faktor pendorongnya adalah demografi. Populasi AS yang berusia 80 tahun ke atas diproyeksikan akan tumbuh sebesar 36,6% dalam satu dekade ke depan, dari 14 juta menjadi 19 juta, menurut analisis JLL, dibandingkan pertumbuhan populasi total hanya 5%.

Itulah inti fenomena badai perak: penuaan populasi global yang pesat, terutama generasi baby boomer, dan dampaknya pada sistem kesehatan, perumahan, serta ekonomi. Untuk memberikan perspektif, lebih dari 10.000 warga Amerika setiap hari berusia 65 tahun, menurut Departemen Kesehatan dan Layanan Kemanusiaan Amerika Serikat.

“Kombinasi dari badai perak dan perlambatan pengembangan selama pandemi telah menciptakan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan yang jarang—mungkin bahkan belum pernah—terlihat di properti komersial,” kata Noah Lindon, seorang asosiasi senior housing di Matthews Real Estate Investment Services, kepada . “Mengingat keterlambatan pengembangan, kita masih jauh dari situasi ‘kelebihan pasokan’ di bidang ini.”

Data JLL mendukung pernyataannya. Penggalangan properti baru telah turun 77% di pasar primer dan 62% di pasar sekunder dari puncaknya, menurut JLL, meskipun permintaan terus meningkat.

Ini juga berarti properti yang sudah ada menikmati manfaat dari hal tersebut. Rata-rata sewa telah naik menjadi $5.479 per bulan, lonjakan sebesar 28,8% dari tingkat pra-pandemi. Nilai per-unit telah mencapai $182.800, kenaikan sebesar 29% dibandingkan tahun sebelumnya.

Tapi itu juga berarti senior housing semakin tidak terjangkau bagi banyak orang Amerika.

Tekanan pada kelompok menengah

Meskipun banyak pilihan perumahan Class A yang dibangun untuk individu kaya yang sudah tidak bisa lagi tinggal di rumah, kelompok pendapatan lain akan mengalami tekanan, kata Jared Rothkopf, seorang pengacara properti di Polsinelli yang bekerja dalam transaksi senior living di seluruh negeri, kepada .

“Generasi baby boomer kelompok menengah pasti akan kesulitan mengakses pilihan premium ini,” katanya. “Dan tanpa opsi Medicaid, mereka mungkin dipaksa tinggal di rumah dengan kondisi yang kurang aman atau pindah tinggal bersama anak-anak mereka.”

Ini juga celah yang membuat Ben Mizes, presiden Clever Real Estate, khawatir. Sebagian terbesar dari populasi senior yang berkembang paling cepat adalah yang disebut oleh industri sebagai “menengah yang dilupakan,” yaitu generasi baby boomer yang pendapatannya terlalu tinggi untuk memenuhi syarat Medicaid tetapi tidak cukup untuk membayar sewa sebesar $5.500 setiap bulan.

“Tidak ada risiko permintaan dengan senior housing,” kata Mizes. “Risikonya adalah pada permintaan yang tidak mampu membayar apa yang sedang dibangun. Meskipun banyak rumah tangga berpenghasilan tinggi yang mampu membayar sewa $5.500, hal itu tidak menyelesaikan krisis perumahan bagi jutaan generasi baby boomer berpenghasilan menengah.”

Lindon juga melihat pasar menengah sebagai peluang investasi besar berikutnya, tetapi belum melihatnya sebagai krisis saat ini.

“Kita akan melihat inovasi di industri ini, termasuk konversi unik, serta peningkatan layanan kesehatan di rumah yang bisa berfungsi sebagai jembatan menuju dukungan perawatan penuh,” katanya. “Jangan mengabaikan peningkatan dukungan pemerintah juga.”

Kasus beruang

Meskipun sebagian besar data saat ini menunjukkan kasus optimis untuk senior housing, dalam 24 bulan ke depan masih ada risiko.

Hal ini karena “berbagai isu global” bisa memengaruhi kap rate, kata pengacara properti Rothkopf.

“Inflasi tampaknya belum membaik, terutama akibat kenaikan harga minyak gas setelah konflik di Iran,” katanya. “Seiring berlanjutnya inflasi, ekonomi yang melemah dan peningkatan biaya tenaga kerja—serta biaya konstruksi untuk pengembangan baru—pasti bisa melemahkan prospek investasi senior living.”

Mizes dari Clever Real Estate juga menyebutkan tiga risiko: biaya tenaga kerja dan asuransi melebihi pertumbuhan sewa, kemacetan pasar perumahan yang bisa menekan warga senior yang mencoba menjual rumah mereka untuk membiayai perpindahan, dan perubahan model operasional akibat dana swasta justru datang berbondong-bondong ke sektor ini. JLL juga mencatat volatilitas ekonomi dan ketersediaan tenaga kerja sebagai kekhawatiran utama, masing-masing disebut oleh 29% responden.

Siklus pengembangan berlebihan, kata Mizes, hanya bisa dihindari jika investor benar-benar mempertimbangkan ketersediaan biaya hidup dalam proses underwriting, bukan hanya permintaan demografis.

“Jika pelanggan assisted-living swasta yang sama di pasar berpenghasilan tinggi yang sama tetap menjadi target, maka periode 2026-2028 tidak akan memiliki ‘supercycle’ demografi,” katanya. “Sebaliknya, akan kembali pola yang sama seperti kesalahan kelebihan pasokan sebelumnya.”

Tapi untuk saat ini, modal masih bergeser. Modal swasta menyumbang 50% dari volume transaksi pada tahun 2025, dengan REITs dan pembeli publik mengambil alih 32%, naik dari 24% pada tahun sebelumnya. Pergerakan ini, menurut Lindon, dilakukan dengan hati-hati.

“Disiplin oleh REITs dan modal swasta terlihat dari hubungan operasional jangka panjang mereka serta ketergantungan pada data yang pada akhirnya mengarahkan proses pengambilan keputusan,” katanya.

Badai perak ini sudah datang, tetapi pertanyaannya tetap sama—siapa yang akan bisa membayar sewa untuk satu kamar?